HITUNGAN PAJAK PENJUAL dan PEMBELI dalam JUAL BELI TANAH/BANGUNAN

INDRAMAYU — PERTANYAAN
Apakah dalam jual beli tanah dan bangunan, pihak penjual dan pembeli akan dikenakan pajak? Jika ya, bagaimana cara perhitungannya dan bagaimana cara menghitungnya? Atas pencerahannya diucapkan terimakasih, untuk ubklawyers dan paralegalnya semoga diberikan kesuksesan dalam menjalankan bisnis penjualan tanah yang di wilayah bolang. Aamiin..
Rahman – Humas ubklawyers
▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎

“INTISARI JAWABAN”
【ℌ𝔲𝔨𝔲𝔪 𝔓𝔢𝔯𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥𝔞𝔫 & 𝔓𝔯𝔬𝔭𝔢𝔯𝔱𝔦】
𝔇𝔞𝔩𝔞𝔪 𝔧𝔲𝔞𝔩 𝔟𝔢𝔩𝔦 𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥, 𝔟𝔞𝔦𝔨 𝔭𝔢𝔪𝔟𝔢𝔩𝔦 𝔪𝔞𝔲𝔭𝔲𝔫 𝔭𝔢𝔫𝔧𝔲𝔞𝔩 𝔪𝔢𝔪𝔦𝔩𝔦𝔨𝔦 𝔨𝔢𝔴𝔞𝔧𝔦𝔟𝔞𝔫 𝔭𝔢𝔯𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨𝔞𝔫. 𝔗𝔢𝔯𝔥𝔞𝔡𝔞𝔭 𝔭𝔦𝔥𝔞𝔨 𝔭𝔢𝔫𝔧𝔲𝔞𝔩 𝔡𝔦𝔨𝔢𝔫𝔞𝔨𝔞𝔫 𝔓𝔞𝔧𝔞𝔨 𝔓𝔢𝔫𝔤𝔥𝔞𝔰𝔦𝔩𝔞𝔫 (“𝔓𝔓𝔥”), 𝔰𝔢𝔡𝔞𝔫𝔤𝔨𝔞𝔫 𝔱𝔢𝔯𝔥𝔞𝔡𝔞𝔭 𝔭𝔦𝔥𝔞𝔨 𝔭𝔢𝔪𝔟𝔢𝔩𝔦 𝔡𝔦𝔨𝔢𝔫𝔞𝔨𝔞𝔫 𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨 𝔅𝔢𝔞 𝔓𝔢𝔯𝔬𝔩𝔢𝔥𝔞𝔫 ℌ𝔞𝔨 𝔞𝔱𝔞𝔰 𝔗𝔞𝔫𝔞𝔥 𝔡𝔞𝔫 𝔅𝔞𝔫𝔤𝔲𝔫𝔞𝔫 (“𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅”).

𝔏𝔞𝔫𝔱𝔞𝔰, 𝔟𝔞𝔤𝔞𝔦𝔪𝔞𝔫𝔞 𝔠𝔞𝔯𝔞 𝔪𝔢𝔫𝔤𝔥𝔦𝔱𝔲𝔫𝔤 𝔓𝔓𝔥 𝔡𝔞𝔫 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔡𝔞𝔩𝔞𝔪 𝔧𝔲𝔞𝔩 𝔟𝔢𝔩𝔦 𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥 𝔟𝔢𝔰𝔢𝔯𝔱𝔞 𝔠𝔬𝔫𝔱𝔬𝔥𝔫𝔶𝔞?

𝔓𝔢𝔫𝔧𝔢𝔩𝔞𝔰𝔞𝔫 𝔩𝔢𝔟𝔦𝔥 𝔩𝔞𝔫𝔧𝔲𝔱 𝔡𝔞𝔭𝔞𝔱 𝔄𝔫𝔡𝔞 𝔟𝔞𝔠𝔞 𝔲𝔩𝔞𝔰𝔞𝔫 𝔡𝔦 𝔟𝔞𝔴𝔞𝔥 𝔦𝔫𝔦.

ULASAN SELENGKAPNYA;
Terimakasih atas pertanyaan Anda.

Sepanjang penelusuran kami, dalam jual beli tanah, terdapat kewajiban perpajakan baik bagi pembeli maupun bagi penjual. Terhadap p͟i͟h͟a͟k͟ p͟e͟n͟j͟u͟a͟l͟ d͟i͟k͟e͟n͟a͟k͟a͟n͟ P͟a͟j͟a͟k͟ P͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ (“P͟P͟h͟”), sedangkan terhadap p͟i͟h͟a͟k͟ p͟e͟m͟b͟e͟l͟i͟ d͟i͟k͟e͟n͟a͟k͟a͟n͟ p͟a͟j͟a͟k͟ B͟͟e͟͟a͟͟ P͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ H͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ T͟a͟n͟a͟h͟ d͟a͟n͟ B͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ (“B͟P͟H͟T͟B͟”).

PPh Penjualan Tanah

Dasar hukum pengenaan PPh terhadap penjualan tanah merujuk pada ketentuan PP 34/2016. Dalam Pasal 1 PP 34/2016, dijelaskan bahwa p͟a͟j͟a͟k͟ p͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ y͟a͟n͟g͟ b͟e͟r͟s͟i͟f͟a͟t͟ f͟i͟n͟a͟l͟ t͟e͟r͟u͟t͟a͟n͟g͟ a͟t͟a͟s͟ p͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ y͟a͟n͟g͟ d͟i͟t͟e͟r͟i͟m͟a͟ a͟t͟a͟u͟ d͟i͟p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟ o͟r͟a͟n͟g͟ p͟r͟i͟b͟a͟d͟i͟ a͟t͟a͟u͟ b͟a͟d͟a͟n͟ dari:

1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu p͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ y͟a͟n͟g͟ d͟i͟t͟e͟r͟i͟m͟a͟ a͟t͟a͟u͟ d͟i͟p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟ p͟i͟h͟a͟k͟ y͟a͟n͟g͟ m͟e͟n͟g͟a͟l͟i͟h͟k͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak; atau
2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, yaitu penghasilan dari:
   a. pihak penjual yang
   namanya tercantum
   dalam perjanjian
   pengikatan jual beli
   pada saat pertama
   kali ditandatangani;
   atau
   b. pihak pembeli yang
   namanya tercantum
   dalam perjanjian
   pengikatan jual beli
   sebelum terjadinya
   perubahan atau
   adendum perjanjian
   pengikatan jual beli,
   atas terjadinya pihak
   pembeli dalam
   perjanjian
   pengikatan jual beli
   tersebut.

Berapa persen PPh tanah? Kami asumsikan bahwa wajib pajak (dalam kasus Anda penjual tanah) bukanlah wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta bukan juga pengalihan yang ditujukan kepada pemerintah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah. Maka perihal berapa persen PPh tanah dapat merujuk pada ketentuan Pasal 2 ayat (1) huruf a PP 34/2016, yang berbunyi:

• Besarnya pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah:
• a. sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Jadi rumus cara hitung PPh tanah untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:

• PPh terutang= 2,5% X jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Perlu diperhatikan bahwa jika jual beli dipengaruhi hubungan istimewa, m͟a͟k͟a͟ n͟i͟l͟a͟i͟ p͟e͟n͟g͟a͟l͟i͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ a͟d͟a͟l͟a͟h͟ n͟i͟l͟a͟i͟ y͟a͟n͟g͟ s͟e͟h͟a͟r͟u͟s͟n͟y͟a͟ d͟i͟t͟e͟r͟i͟m͟a͟ a͟t͟a͟u͟ d͟͟i͟͟p͟͟e͟͟r͟͟o͟͟l͟͟e͟͟h͟͟. Sedangkan, jika jual beli tidak dipengaruhi hubungan istimewa, m͟a͟k͟a͟ n͟i͟l͟a͟i͟ p͟e͟n͟g͟a͟l͟i͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ a͟d͟a͟l͟a͟h͟ n͟i͟l͟a͟i͟ y͟a͟n͟g͟ s͟͟e͟͟s͟͟u͟͟n͟͟g͟͟g͟͟u͟͟h͟͟n͟͟y͟͟a͟͟.

Adapun, hubungan istimewa dianggap ada apabila:

a. wajib pajak
mempunyai
penyertaan modal
langsung atau tidak
langsung paling
rendah 25% pada
wajib pajak lain;
hubungan antara
wajib pajak dengan
penyertaan paling
rendah 25% pada
dua wajib Pajak atau
lebih; atau hubungan
di antara dua wajib
pajak atau lebih yang
disebut terakhir;
b. wajib pajak
menguasai wajib
pajak lainnya; atau
dua atau lebih wajib
pajak berada di
bawah penguasaan
yang sama baik
langsung maupun
tidak langsung; atau
c. terdapat hubungan
keluarga baik
sedarah maupun
semenda dalam
garis keturunan
lurus dan/atau ke
samping satu
derajat.

Namun, perlu diingat bahwa terdapat pengecualian PPh sebagaimana diatur di dalam Pasal 6 PP 34/2016. Salah satunya adalah o͟r͟a͟n͟g͟ p͟r͟i͟b͟a͟d͟i͟ y͟a͟n͟g͟ m͟e͟m͟p͟u͟n͟y͟a͟i͟ p͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ d͟͟i͟͟ b͟a͟w͟a͟h͟ P͟e͟n͟g͟h͟a͟s͟i͟l͟a͟n͟ T͟i͟d͟a͟k͟ K͟͟e͟͟n͟͟a͟͟ P͟a͟j͟a͟k͟ (“P͟͟T͟͟K͟͟P͟͟”) y͟a͟n͟g͟ m͟e͟l͟a͟k͟u͟k͟a͟n͟ p͟e͟n͟g͟a͟l͟i͟h͟a͟n͟ h͟͟a͟͟k͟͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.

Contoh Cara Menghitung PPh Penjualan Tanah

Ibu Shinta menjual rumah kepada orang yang tidak memiliki hubungan istimewa dengan luas bangunan 600m2 dan luas tanah 1200m2 dengan harga Rp1 miliar. Berapa PPh yang harus dibayarkan oleh Bu Shinta?

Besaran PPh terutang adalah:

• 2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000,-

BPHTB Pembeli Tanah

Apa yang dimaksud dengan BPHTB? Berdasarkan Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, BPHTB a͟d͟a͟l͟a͟h͟ p͟a͟j͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟͟a͟͟n͟͟g͟͟u͟͟n͟͟a͟͟n͟͟. B͟P͟H͟T͟B͟ s͟e͟n͟d͟i͟r͟i͟ m͟e͟r͟u͟p͟a͟k͟a͟n͟ p͟a͟j͟a͟k͟ d͟a͟e͟r͟a͟h͟ y͟a͟n͟g͟ d͟i͟p͟u͟n͟g͟u͟t͟ o͟l͟e͟h͟ p͟e͟m͟e͟r͟i͟n͟t͟a͟h͟ k͟͟͟a͟͟͟b͟͟͟u͟͟͟p͟͟͟a͟͟͟t͟͟͟e͟͟͟n͟͟͟/k͟͟o͟͟t͟͟a͟͟.

Objek pajak BPHTB a͟d͟a͟l͟a͟h͟ p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟a͟n͟ b͟͟a͟͟n͟͟g͟͟u͟͟n͟͟a͟͟n͟͟, y͟a͟n͟g͟ s͟a͟l͟a͟h͟ s͟a͟t͟u͟n͟y͟a͟ a͟k͟i͟b͟a͟t͟ p͟e͟m͟i͟n͟d͟a͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ k͟a͟r͟e͟n͟a͟ j͟u͟a͟l͟ b͟e͟l͟i͟. Sedangkan, subjek pajak dan wajib pajak BPHTB a͟d͟a͟l͟a͟h͟ o͟r͟a͟n͟g͟ p͟r͟i͟b͟a͟d͟i͟ a͟t͟a͟u͟ b͟a͟d͟a͟n͟ y͟a͟n͟g͟ m͟e͟m͟p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟ h͟͟a͟͟k͟͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟͟t͟͟a͟͟u͟͟ b͟͟a͟͟n͟͟g͟͟u͟͟n͟͟a͟͟n͟͟.

Adapun, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak (“NPOP”) yang ditetapkan dari harga transaksi untuk jual beli. Namun, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

Untuk menghitung besaran BPHTB terutang, selain NPOP atau NJOP di atas, terdapat faktor pengurang dasar pengenaan BPHTB yaitu nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (“NPOPTKP”) yang ditetapkan pemerintah daerah melalui peraturan daerah, dengan besaran:

1. paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB; dan
2. paling sedikit Rp300 juta untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris.

Lantas, BPHTB berapa persen? Berkaitan dengan tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dengan peraturan daerah masing-masing.

Bagaimana cara perhitungan BPHTB? besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi NPOPTKP dengan tarif BPHTB. Secara sederhana, rumus perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut:

• BPHTB terutang= (NPOP – NPOPTKP) x tarif BPHTB

Catatan:

NPOP diganti dengan NJOP, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP.

Contoh Cara Menghitung BPHTB

Demi mempermudah pemahaman Anda, kami akan mencontohkan BPHTB di DKI Jakarta. Berdasarkan Perda DKI Jakarta 1/2024, NPOPTKP di DKI Jakarta adalah Rp250 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak dan Rp1 miliar dalam hal perolehan hak karena hibah wasiat atau waris. Sedangkan, untuk tarif BPHTB DKI Jakarta adalah sebesar 5%.

Jadi, jika terdapat wajib pajak yang membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp500 juta di DKI Jakarta, maka perhitungannya dapat sebagai berikut:

BPHTB

• : (Rp500 juta – Rp250 juta) x 5%
• : Rp250 juta x 5%
• : Rp12,5 juta

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat dan dapat dijadikan pembelajaran untuk kita semua terlebih untuk penanya dan Paralegal ubklawyers pada khususnya.

D͟a͟s͟a͟r͟ H͟u͟k͟u͟m͟:

1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
2. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
3. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana Telah Diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991;
4. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
5. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
6. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan;
7. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
8. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah;
9. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
10. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya;
11. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Artikel ini adalah pemutakhiran kedua dari artikel dengan judul “Pajak Jual Beli Tanah” yang dibuat oleh Diana Kusumasari, S.H., M.H. dan pertama kali dipublikasikan pada Selasa, 15 Maret 2011 kemudian dimutakhirkan pertama kali oleh Sovia Hasanah, S.H. pada 16 Agustus 2018. Dipublikasikan kedua oleh “..Hukumonline.com..” dengan judul Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah, pada tanggal 10 Januari 2026. Dan diteruskan oleh ubklawyers pada tanggal 24 Januari 2026M/04 Syaban 1447H.

Seluruh Informasi Hukum yang ada di LBH-UMAR BIN KHATTAB disiapkan semata-mata untuk t͟͟͟u͟͟͟j͟͟͟u͟͟͟a͟͟͟n͟͟͟ p͟͟e͟͟n͟͟d͟͟i͟͟d͟͟i͟͟k͟͟a͟͟n͟͟, p͟e͟m͟b͟e͟l͟a͟j͟a͟r͟a͟n͟ dan b͟e͟r͟s͟i͟f͟a͟t͟ u͟m͟u͟m͟. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Pengacara, Konsultan Hukum dan/atau Paralegal UBK LAWYERS.

Sedang menghadapi permasalahan hukum? A͟j͟u͟k͟a͟n͟ p͟e͟r͟t͟a͟n͟y͟a͟a͟n͟ melalui email, telepon atau chat.👇🏼

Email:
ubklawyer@gmail.com

Telepon/Chat:
089666552118

Berkenan G͟a͟b͟u͟n͟g͟ G͟r͟o͟u͟p͟, untuk jadi bagian Keluarga Besar UBK LAWYERS. Klik link dibawah.👇🏼

https://chat.whatsapp.com/JkOptbalrVb0qbn4FXuY7Y

I͟K͟U͟T͟I͟ W͟h͟a͟t͟s͟A͟p͟p͟ C͟h͟a͟n͟n͟e͟l͟ LBH-UMAR BIN KHATTAB. Untuk memperkaya Riset Hukum Anda, klik link dibawah.👇🏼

https://whatsapp.com/channel/0029VadEhUjA2pLGd3OF8g2x

🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸
#cerdashukum
#studylawtogether
#ubklawyers

About The Author