HITUNGAN PAJAK BPHTB dalam JUAL BELI TANAH

INDRAMAYU — PERTANYAAN:
Kantor kami melakukan penjualan aset tanah dan bangunan pada tahun 2022 akhir dan baru lunas tahun 2024 akhir. Namun akta jual belinya ditandatangani awal tahun 2025, permasalahan yang timbul kemudian dan menjadi pertanyaan kami adalah pengenaan pajak BPHTB didasarkan pada NJOP tahun berapa? Jika NJOP 2023 yang menjadi dasar pengenaan, siapa yang harus menanggung BPHTB? Mengingat kami telah melakukan penjualan di tahun 2022, serta kenaikan NJOP dari tahun 2022 s.d 2024. Kami keberatan jika harus menanggung pajak BPHTB penjualan. Mohon solusinya..
Atas pencerahannya diucapkan terimakasih, untuk ubklawyers dan paralegalnya semoga semakin sukses dan berjaya. Aamiin..
H.Bahrudin-Mediator Uka uka
▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎▪︎

“INTISARI JAWABAN”
【ℌ𝔲𝔨𝔲𝔪 𝔓𝔢𝔯𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥𝔞𝔫 & 𝔓𝔯𝔬𝔭𝔢𝔯𝔱𝔦】
𝔅𝔢𝔞 𝔓𝔢𝔯𝔬𝔩𝔢𝔥𝔞𝔫 ℌ𝔞𝔨 𝔞𝔱𝔞𝔰 𝔗𝔞𝔫𝔞𝔥 𝔡𝔞𝔫 𝔅𝔞𝔫𝔤𝔲𝔫𝔞𝔫 𝔞𝔱𝔞𝔲 𝔡𝔦𝔰𝔦𝔫𝔤𝔨𝔞𝔱 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔞𝔡𝔞𝔩𝔞𝔥 𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨 𝔞𝔱𝔞𝔰 𝔭𝔢𝔯𝔬𝔩𝔢𝔥𝔞𝔫 𝔥𝔞𝔨 𝔞𝔱𝔞𝔰 𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥 𝔡𝔞𝔫/𝔞𝔱𝔞𝔲 𝔟𝔞𝔫𝔤𝔲𝔫𝔞𝔫. 𝔒𝔟𝔧𝔢𝔨 𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨 𝔡𝔞𝔯𝔦 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔞𝔡𝔞𝔩𝔞𝔥 𝔭𝔢𝔯𝔬𝔩𝔢𝔥𝔞𝔫 𝔥𝔞𝔨 𝔥𝔞𝔨 𝔞𝔱𝔞𝔰 𝔱𝔞𝔫𝔞𝔥 𝔡𝔞𝔫/𝔞𝔱𝔞𝔲 𝔟𝔞𝔫𝔤𝔲𝔫𝔞𝔫, 𝔱𝔢𝔯𝔪𝔞𝔰𝔲𝔨 𝔭𝔢𝔪𝔦𝔫𝔡𝔞𝔥𝔞𝔫 𝔥𝔞𝔨 𝔨𝔞𝔯𝔢𝔫𝔞 𝔧𝔲𝔞𝔩 𝔟𝔢𝔩𝔦. 𝔄𝔡𝔞𝔭𝔲𝔫 𝔟𝔢𝔰𝔞𝔯𝔞𝔫 𝔭𝔬𝔨𝔬𝔨 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔶𝔞𝔫𝔤 𝔱𝔢𝔯𝔲𝔱𝔞𝔫𝔤 𝔡𝔦𝔥𝔦𝔱𝔲𝔫𝔤 𝔡𝔢𝔫𝔤𝔞𝔫 𝔠𝔞𝔯𝔞 𝔪𝔢𝔫𝔤𝔞𝔩𝔦𝔨𝔞𝔫 𝔡𝔞𝔰𝔞𝔯 𝔭𝔢𝔫𝔤𝔢𝔫𝔞𝔞𝔫 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔰𝔢𝔱𝔢𝔩𝔞𝔥 𝔡𝔦𝔨𝔲𝔯𝔞𝔫𝔤𝔦 𝔫𝔦𝔩𝔞𝔦 𝔭𝔢𝔯𝔬𝔩𝔢𝔥𝔞𝔫 𝔬𝔟𝔧𝔢𝔨 𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨 𝔱𝔦𝔡𝔞𝔨 𝔨𝔢𝔫𝔞 𝔭𝔞𝔧𝔞𝔨 (𝔑𝔓𝔒𝔓𝔗𝔎𝔓) 𝔡𝔢𝔫𝔤𝔞𝔫 𝔱𝔞𝔯𝔦𝔣 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅.

𝔏𝔞𝔫𝔱𝔞𝔰, 𝔅𝔓ℌ𝔗𝔅 𝔶𝔞𝔫𝔤 𝔟𝔞𝔶𝔞𝔯 𝔰𝔦𝔞𝔭𝔞?

𝔓𝔢𝔫𝔧𝔢𝔩𝔞𝔰𝔞𝔫 𝔩𝔢𝔟𝔦𝔥 𝔩𝔞𝔫𝔧𝔲𝔱 𝔡𝔞𝔭𝔞𝔱 𝔄𝔫𝔡𝔞 𝔟𝔞𝔠𝔞 𝔲𝔩𝔞𝔰𝔞𝔫 𝔡𝔦 𝔟𝔞𝔴𝔞𝔥 𝔦𝔫𝔦.

ULASAN SELENGKAPNYA;
Terimakasih atas pertanyaan Anda.

Objek dan Subjek BPHTB

Apa yang dimaksud dengan BPHTB? Menurut Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, y͟a͟n͟g͟ d͟i͟m͟a͟k͟s͟u͟d͟ d͟e͟n͟g͟a͟n͟ b͟e͟a͟ p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟a͟n͟ b͟a͟n͟g͟u͟n͟a͟n͟ a͟d͟a͟l͟a͟h͟ p͟a͟j͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟͟a͟͟n͟͟g͟͟u͟͟n͟͟a͟͟n͟͟.

B͟P͟H͟T͟B͟ i͟n͟i͟ t͟e͟r͟m͟a͟s͟u͟k͟ p͟a͟d͟a͟ p͟a͟j͟a͟k͟ d͟a͟e͟r͟a͟h͟ y͟a͟n͟g͟ d͟i͟p͟u͟n͟g͟u͟t͟ o͟l͟e͟h͟ p͟e͟m͟e͟r͟i͟n͟t͟a͟h͟ k͟͟͟͟a͟͟͟͟b͟͟͟͟u͟͟͟͟p͟͟͟͟a͟͟͟͟t͟͟͟͟e͟͟͟͟n͟͟͟͟/k͟͟͟o͟͟͟t͟͟͟a͟͟͟, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (2) huruf b UU 1/2022.

Kemudian objek BPHTB a͟d͟a͟l͟a͟h͟ p͟e͟r͟o͟l͟e͟h͟a͟n͟ h͟a͟k͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ d͟͟a͟͟n͟͟/a͟t͟a͟u͟ b͟͟͟a͟͟͟n͟͟͟g͟͟͟u͟͟͟n͟͟͟a͟͟͟n͟͟͟,[¹] yang meliputi:[²]

1. pemindahan hak karena:
   a. jual beli;
   b. tukar-menukar;
   c. hibah;
   d. hibah wasiat;
   e. waris;
   f. pemasukan dalam
   perseroan atau
   badan hukum lain;
   g. pemisahan hak yang
   mengakibatkan
   peralihan;
   h. penunjukan pembeli
   dalam lelang;
   i. pelaksanaan putusan
   hakim yang
   mempunyai
   kekuatan hukum
   tetap;
   j. penggabungan
   usaha;
   k. peleburan usaha;
   l. pemekaran usaha;
   atau
   m. hadiah; dan
2. pemberian hak baru karena:
   a. kelanjutan
   pelepasan hak; atau
   b. di luar pelepasan
   hak.

Lalu, yang dimaksud hak atas tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek BPHTB meliputi:[³]

1. hak milik;
2. hak guna usaha;
3. hak guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan
6. hak pengelolaan.

Namun, terdapat pengecualian objek BPHTB, yaitu perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan:[⁴]

1. untuk kantor pemerintah, pemerintahan daerah, penyelenggara negara dan lembaga negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik daerah;
2. oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. untuk badan atau perwakilan lembaga internasional dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan lembaga tersebut yang diatur dengan peraturan menteri;
4. untuk perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
5. oleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
6. oleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
7. oleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah; dan
8. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kemudian, BPHTB yang bayar siapa? Perlu diketahui bahwa subjek pajak BPHTB diatur dalam Pasal 45 ayat (1) UU 1/2022, yang menyatakan bahwa subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Lalu, yang dimaksud wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.[⁵] Dengan demikian, y͟a͟n͟g͟ m͟e͟m͟b͟a͟y͟a͟r͟ B͟P͟H͟T͟B͟ a͟d͟a͟l͟a͟h͟ p͟i͟h͟a͟k͟ p͟͟e͟͟m͟͟b͟͟e͟͟l͟͟i͟͟.

Berkenaan dengan pertanyaan Anda, benar bahwa penjualan aset tanah dan bangunan yang dilakukan oleh kantor Anda merupakan objek BPHTB. Namun, sebagaimana kami jelaskan di atas bahwa pihak yang wajib membayar BPHTB adalah pihak pembeli b͟u͟k͟a͟n͟ A͟n͟d͟a͟ s͟e͟l͟a͟k͟u͟ p͟͟e͟͟n͟͟j͟͟u͟͟a͟͟l͟͟. Adapun, Anda sebagai penjual perlu membayar PPh pengalihan atas tanah dan/atau bangunan.

Rumus Hitung BPHTB

Menurut Pasal 46 ayat (1) dan (2) UU 1/2022, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak (“NPOP”), yang ditetapkan sebagai berikut:

1. harga transaksi untuk jual beli;
2. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
3. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.

Akan tetapi, jika N͟P͟O͟P͟ t͟i͟d͟a͟k͟ d͟i͟k͟e͟t͟a͟h͟u͟i͟ a͟t͟a͟u͟ l͟e͟b͟i͟h͟ r͟e͟n͟d͟a͟h͟ d͟a͟r͟i͟p͟a͟d͟a͟ n͟i͟l͟a͟i͟ j͟u͟a͟l͟ o͟b͟j͟e͟k͟ p͟a͟j͟a͟k͟ (“N͟͟J͟͟O͟͟P͟͟”) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.[⁶]

Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya, perlu kami tekankan bahwa pada dasarnya yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah NPOP seperti harga transaksi untuk jual beli tanah/bangunan. Namun, kami mengasumsikan bahwa NPOP tersebut lebih rendah dari NJOP, sehingga NJOP yang dijadikan dasar pengenaan BPHTB adalah NJOP pada tahun terjadinya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kemudian, perlu diketahui bahwa perolehan hak kebendaan ini dilakukan dengan cara penyerahan benda (levering). Terhadap hak atas tanah dan/atau bangunan, levering dilakukan dengan akta autentik di muka pejabat pembuat akta tanah (PPAT).[⁷]

Selain itu, Pasal 48 huruf a UU 1/2022 menentukan saat terutangnya BPHTB ditetapkan pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli untuk jual beli.

Oleh karena itu, dalam kasus Anda, NJOP yang berlaku adalah saat perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan terjadi yaitu saat penandatanganan akta jual beli, yang pada kasus Anda terjadi tahun 2025. Jika diasumsikan pada saat perolehan tersebut belum berlaku ketentuan baru mengenai NJOP 2025, maka yang digunakan adalah ketentuan NJOP 2024.

Lantas, bagaimana cara menghitung BPHTB? Besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (“NPOPTKP”) dengan tarif BPHTB.[⁸] Berikut rumus perhitungan BPHTB secara sederhana:

• Besaran pokok BPHTB= (NPOP – NPOPTKP) x tarif BPHTB.

C͟a͟t͟a͟t͟a͟n͟:

NPOP diganti dengan NJOP, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP.

Penjelasan:

NPOPTKP ditetapkan oleh pemerintah daerah sebagai pengurang dasar pengenaan BPHTB, yang besarannya paling sedikit Rp80 juta.[⁹] Khusus untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris, NPOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp300 juta.[¹⁰]

Kemudian, berapa tarif pajak BPHTB? Tarif BPHTB ditetapkan dengan peraturan daerah paling tinggi sebesar 5%.[¹¹]

Oleh sebab itu, Anda perlu memeriksa pada ketentuan masing-masing daerah tempat tanah dan/atau bangunan yang diperjualbelikan itu berada.[¹²] Sebab, t͟a͟r͟i͟f͟ B͟P͟H͟T͟B͟ d͟a͟n͟ N͟P͟O͟P͟T͟K͟P͟ y͟a͟n͟g͟ m͟e͟n͟j͟a͟d͟i͟ r͟u͟m͟u͟s͟ p͟e͟r͟h͟i͟t͟u͟n͟g͟a͟n͟ b͟e͟s͟a͟r͟a͟n͟ B͟P͟H͟T͟B͟ d͟i͟t͟e͟t͟a͟p͟k͟a͟n͟ o͟l͟e͟h͟ m͟a͟s͟i͟n͟g͟-m͟a͟s͟i͟n͟g͟ d͟͟a͟͟e͟͟r͟͟a͟͟h͟͟.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat dan dapat dijadikan pembelajaran untuk kita semua terlebih untuk penanya dan Paralegal ubklawyers pada khususnya.

D͟a͟s͟a͟r͟ H͟u͟k͟u͟m͟:

• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

Artikel ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Jual-Beli Tanah, Begini Rumus Hitung BPHTB yang dibuat oleh Ikatan Kuasa Hukum dan Advokat Pajak Indonesia (IKHAPI) dan pertama kali dipublikasikan pada 28 Juni 2021. Dipublikasikan kedua oleh “..Hukumonline.com..” dengan judul Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah, pada tanggal 13 Januari 2026. Dan diteruskan oleh ubklawyers pada tanggal 25 Januari 2026M/05 Syaban 1447H.

Seluruh Informasi Hukum yang ada di LBH-UMAR BIN KHATTAB disiapkan semata-mata untuk t͟͟͟u͟͟͟j͟͟͟u͟͟͟a͟͟͟n͟͟͟ p͟͟e͟͟n͟͟d͟͟i͟͟d͟͟i͟͟k͟͟a͟͟n͟͟, p͟e͟m͟b͟e͟l͟a͟j͟a͟r͟a͟n͟ dan b͟e͟r͟s͟i͟f͟a͟t͟ u͟m͟u͟m͟. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Pengacara, Konsultan Hukum dan/atau Paralegal UBK LAWYERS.

Sedang menghadapi permasalahan hukum? A͟j͟u͟k͟a͟n͟ p͟e͟r͟t͟a͟n͟y͟a͟a͟n͟ melalui email, telepon atau chat.👇🏼

Email:
ubklawyer@gmail.com

Telepon/Chat:
089666552118

Berkenan G͟a͟b͟u͟n͟g͟ G͟r͟o͟u͟p͟, untuk jadi bagian Keluarga Besar UBK LAWYERS. Klik link dibawah.👇🏼

https://chat.whatsapp.com/JkOptbalrVb0qbn4FXuY7Y

I͟K͟U͟T͟I͟ W͟h͟a͟t͟s͟A͟p͟p͟ C͟h͟a͟n͟n͟e͟l͟ LBH-UMAR BIN KHATTAB. Untuk memperkaya Riset Hukum Anda, klik link dibawah.👇🏼

https://whatsapp.com/channel/0029VadEhUjA2pLGd3OF8g2x

🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸
#cerdashukum
#studylawtogether
#ubklawyers

About The Author