INDRAMAYU — Pertanyaan:
Saya ada pertanyaan mengenai status hukum tanah. Orang tua saya membeli tanah sudah lama hampir 30 tahun lalu, dibuktikan dengan adanya AJB antara orang tua saya dengan pemilik tanah. Namun sekarang tiba-tiba atas tanah tersebut, timbul sertifikat tanah atas nama anak penjual. Bagaimana status tanah tersebut? Apakah orang tua saya bisa balik nama sertifikat tanah tersebut dengan AJB yang ditandatangani atas nama orang tua pemilik tanah? Terimakasih.
Sudarto.SPd.I – Sukadana.
••••••••••••••••••••••••••••••••••
“Intisari Jawaban”
Sᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵗᵃⁿᵃʰ ᵃᵈᵃˡᵃʰ ˢᵘʳᵃᵗ ᵗᵃⁿᵈᵃ ᵇᵘᵏᵗⁱ ᵘⁿᵗᵘᵏ ʰᵃᵏ ᵃᵗᵃˢ ᵗᵃⁿᵃʰ, ʰᵃᵏ ᵖᵉⁿᵍᵉˡᵒˡᵃᵃⁿ, ʰᵃᵏ ʷᵃᵏᵃᶠ, ʰᵃᵏ ᵐⁱˡⁱᵏ ᵃᵗᵃˢ ˢᵃᵗᵘᵃⁿ ʳᵘᵐᵃʰ ˢᵘˢᵘⁿ ᵈᵃⁿ ʰᵃᵏ ᵗᵃⁿᵍᵍᵘⁿᵍᵃⁿ ʸᵃⁿᵍ ᵐᵃˢⁱⁿᵍ-ᵐᵃˢⁱⁿᵍ ˢᵘᵈᵃʰ ᵈⁱᵇᵘᵏᵘᵏᵃⁿ ᵈᵃˡᵃᵐ ᵇᵘᵏᵘ ᵗᵃⁿᵃʰ ʸᵃⁿᵍ ᵇᵉʳˢᵃⁿᵍᵏᵘᵗᵃⁿ.
ˢᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵗᵃⁿᵃʰ ᵃᵈᵃˡᵃʰ ᵇᵘᵏᵗⁱ ᵏᵉᵖᵉᵐⁱˡⁱᵏᵃⁿ ʰᵃᵏ ᵃᵗᵃˢ ᵗᵃⁿᵃʰ ʸᵃⁿᵍ ᵈⁱᵃᵏᵘⁱ ᵒˡᵉʰ ʰᵘᵏᵘᵐ, ˢᵉʰⁱⁿᵍᵍᵃ ᵏᵉᵗⁱᵃᵈᵃᵃⁿ ˢᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵗᵉʳˢᵉᵇᵘᵗ, ˢᵉᵖᵉʳᵗⁱ ʸᵃⁿᵍ ᵒʳᵃⁿᵍ ᵗᵘᵃ ᴬⁿᵈᵃ ᵃˡᵃᵐⁱ, ᵐᵉⁿᵍᵃᵏⁱᵇᵃᵗᵏᵃⁿ ᵖᵒˢⁱˢⁱ ˢᵉˢᵉᵒʳᵃⁿᵍ ˡᵉᵐᵃʰ ᵘⁿᵗᵘᵏ ᵈⁱᵃᵏᵘⁱ ˢᵉᵇᵃᵍᵃⁱ ᵖᵉᵐⁱˡⁱᵏ ᵗᵃⁿᵃʰ.
ᴹᵉⁿᵘʳᵘᵗ ʰᵉᵐᵃᵗ ᵏᵃᵐⁱ, ᵖʳᵒˢᵉˢ ᵇᵃˡⁱᵏ ⁿᵃᵐᵃ ʸᵃⁿᵍ ᵈⁱˡᵃᵏᵘᵏᵃⁿ ᵒˡᵉʰ ᵃⁿᵃᵏ ᵈᵃʳⁱ ᵖᵉⁿʲᵘᵃˡ ᵃᵈᵃˡᵃʰ ᶜᵃᶜᵃᵗ ʰᵘᵏᵘᵐ, ᵏᵃʳᵉⁿᵃ ᵈᵃˡᵃᵐ ᵖʳᵒˢᵉˢ ᵖᵉⁿᵉʳᵇⁱᵗᵃⁿ ˢᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵃᵗᵃᵘ ᵇᵃˡⁱᵏ ⁿᵃᵐᵃ ˢᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵗᵉʳˢᵉᵇᵘᵗ ᵖᵃᵗᵘᵗ ᵈⁱᵈᵘᵍᵃ ᵗᵉˡᵃʰ ᵗᵉʳʲᵃᵈⁱ ᵏᵉˢᵃˡᵃʰᵃⁿ ᵃᵈᵐⁱⁿⁱˢᵗʳᵃᵗⁱᶠ ʸᵃⁿᵍ ᵈⁱˡᵃᵏᵘᵏᵃⁿ ᵒˡᵉʰ ᵖᵉʲᵃᵇᵃᵗ ʸᵃⁿᵍ ᵇᵉʳʷᵉⁿᵃⁿᵍ, ˢᵉʰⁱⁿᵍᵍᵃ ᴬⁿᵈᵃ ᵇᵉʳʰᵃᵏ ᵐᵉⁿᵍᵃʲᵘᵏᵃⁿ ᵖᵉᵐᵇᵃᵗᵃˡᵃⁿ ˢᵉʳᵗⁱᶠⁱᵏᵃᵗ ᵗᵉʳˢᵉᵇᵘᵗ.
ᴾᵉⁿʲᵉˡᵃˢᵃⁿ ˡᵉᵇⁱʰ ˡᵃⁿʲᵘᵗ ᵈᵃᵖᵃᵗ ᴬⁿᵈᵃ ᵇᵃᶜᵃ ᵘˡᵃˢᵃⁿ ᵈⁱᵇᵃʷᵃʰ ⁱⁿⁱ.
Ulasan selengkapnya;
Terimakasih atas pertanyaan Anda.
Bukti Hak atas Tanah
Sebagaimana dikatakan dalam Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), sertifikat tanah adalah surat tanda bukti hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
S͟e͟h͟i͟n͟g͟g͟a͟ d͟e͟n͟g͟a͟n͟ t͟i͟d͟a͟k͟ a͟d͟a͟n͟y͟a͟ s͟e͟r͟t͟i͟f͟i͟k͟a͟t͟ t͟a͟n͟a͟h͟ a͟t͟a͟s͟ n͟a͟m͟a͟ o͟r͟a͟n͟g͟ t͟u͟a͟ A͟͟n͟͟d͟͟a͟͟, m͟e͟n͟y͟e͟b͟a͟b͟k͟a͟n͟ k͟u͟r͟a͟n͟g͟ s͟͟e͟͟m͟͟p͟͟u͟͟r͟͟n͟͟a͟͟n͟y͟a͟ b͟u͟k͟t͟i͟ k͟e͟p͟e͟m͟i͟l͟i͟k͟a͟n͟ o͟r͟a͟n͟g͟ t͟u͟a͟ A͟n͟d͟a͟ a͟t͟a͟s͟ t͟a͟n͟a͟h͟ t͟͟͟e͟͟͟r͟͟͟s͟͟͟e͟͟͟b͟͟͟u͟͟͟t͟͟͟.
Akta Jual Beli (“AJB”) yang orang tua Anda miliki sebagai dasar atas kepemilikan tanah masih belum sempurna sebagai dasar kepemilikan tanah dikarenakan belum dilakukannya balik nama pada sertifikat tanah.
Akta Peralihan Hak atas Tanah yang Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah
Pertama-tama, tentang peralihan hak atas tanah (khususnya melalui jual beli) disebutkan dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 yang berbunyi:
- Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Akta jual beli tersebut juga patuh pada syarat sahnya suatu perjanjian yang harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa supaya terjadi perjanjian yang sah, perlu dipenuhi 4 (empat) syarat, yaitu:
Syarat Sahnya Perjanjian Tersebut Terdiri Dari:
- Kesepakatan para pihak dalam Perjanjian (Agreement)
- Kecakapan Para Pihak dalam Perjanjian (capacity)
- Suatu hal tertentu (certainty of term)
- Sebab yang halal (considerations)
Tentu dalam suatu AJB yang sudah mengandung empat syarat yang disampaikan di atas, berlaku juga asas pacta sunt servanda, yaitu asas kepastian hukum dalam perjanjian, yaitu para pihak dalam perjanjian memiliki kepastian hukum dan oleh karenanya dilindungi secara hukum, sehingga jika terjadi sengketa dalam pelaksanaan perjanjian, maka hakim dengan keputusannya dapat memaksa agar pihak yang melanggar itu melaksanakan kewajibannya sesuai dengan perjanjian.
Sekadar memiliki AJB saja belum sepenuhnya menguatkan status orang tua Anda sebagai pemilik sebuah tanah. Oleh sebab itu, setelah memiliki AJB, pemilik tanah biasanya akan meningkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah atau tanah yang mempunyai kekuatan hukum terkuat, terpenuh, dan sifatnya turun temurun serta dapat dialihkan (dijual, dihibahkan, atau diwariskan).[¹] SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak atas lahan dan/atau tanah yang dimiliki sang pemegang sertifikat.
Patut dipahami bahwa AJB yang sudah terbit antara penjual dengan pembeli, yaitu orang tua Anda (pembeli) dengan pemilik tanah sebelumnya (penjual) adalah sah dan mengikat, sehingga kami berkesimpulan proses balik nama sertifikat yang dilakukan oleh anak dari pemilik sebelumnya (penjual) cacat hukum.
Hal ini sebab patut diduga terdapat kesalahan administratif yang dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (“BPN”) yang melakukan proses balik nama sertifikat tersebut.
Objek Sengketa Tata Usaha Negara
Yang menjadi objek gugatan pada Pengadilan Tata Usaha Negara (“PTUN”) adalah keputusan tata usaha negara.[²]
Sertifikat hak atas tanah diterbitkan oleh BPN dan BPN merupakan badan atau pejabat tata usaha negara, sehingga jika ada sengketa terhadap sertifikat hak atas tanah yang berhak memeriksa dan mengadili adalah PTUN sebagai yang memiliki kompetensi/ kewenangan absolut.
Namun sebelum masuk ke pengadilan, ada upaya yang bisa ditempuh untuk pembatalan penetapan hak atas tanah, jika seseorang merasa dalam penerbitan sertifikat tanah ada cacat hukum administratif sebagaimana disebutkan dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permen Agraria/BPN 9/1999”).
Dalam Pasal 106 ayat (1) jo. Pasal 119 Permen Agrarian/BPN 9/1999, dikatakan bahwa keputusan pembatalan hak atas tanah karena cacat hukum administratif dalam penerbitannya, dapat dilakukan karena permohonan yang berkepentingan atau oleh pejabat yang berwenang tanpa permohonan. Pembatalan hak atas tanah yang dilakukan oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan.
Jadi, siapa saja yang merasa dirugikan dengan adanya penerbitan sertifikat hak atas tanah, dan dia menganggap penerbitan tersebut cacat hukum administratif, maka dapat mengajukan pembatalan penetapan hak atas tanah.
Dalam Pasal 107 Permen Agraria/BPN 9/1999, disebutkan bahwa cacat hukum administratif mencakup:
a. kesalahan prosedur;
b. kesalahan
penerapan peraturan
perundang-
undangan;
c. kesalahan subjek
hak;
d. kesalahan objek
hak;
e. kesalahan jenis hak;
f. kesalahan
perhitungan luas;
g. terdapat tumpang
tindih hak atas
tanah;
h. data yuridis atau
data data fisik tidak
benar; atau
i. kesalahan lainnya
yang bersifat
administratif.
Dalam hal ini, kami berasumsi ada kekurangan dari pembeli (orang tua) Anda, yaitu pembeli tidak menduduki dan menguasai secara fisik tanah tersebut, sehingga proses pembuktian dari keabsahan AJB yang Anda jadikan dasar kepemilikan tanah tersebut harus didukung oleh bukti-bukti yang kuat.
Saran kami: orang tua Anda segera melakukan balik nama sertifikat tanah tersebut dengan dasar akta jual beli yang ditandatangani oleh para pihak, tentunya setelah pembatalan terhadap sertifikat atas nama anak penjual telah dilakukan terlebih dahulu.
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat dan dapat dijadikan pembelajaran untuk kita semua terkhusus untuk Sdr Sudarto. SPdi dari Sukadana.
D͟a͟s͟a͟r͟ H͟u͟k͟u͟m͟:
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana yang telah diubah pertama kali dengan Undang–Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara sebagaimana yang telah diubah kedua kali dengan Undang–Undang Nomor 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara;
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
Artikel ini dibuat oleh Antonius Alireza Pahlevi. M. SH, MH dipublikasikan Hukumonline.com dengan judul Langkah Hukum Jika AJB Tanah Disertifikatkan oleh Pihak Lain pada tanggal 13 Juli 2020. Dan diteruskan oleh ubklawyers pada tanggal 19 Februari 2025.
Seluruh Informasi Hukum yang ada di LBH-UMAR BIN KHATTAB disiapkan semata-mata untuk t͟͟͟u͟͟͟j͟͟͟u͟͟͟a͟͟͟n͟͟͟ p͟͟e͟͟n͟͟d͟͟i͟͟d͟͟i͟͟k͟͟a͟͟n͟͟, p͟e͟m͟b͟e͟l͟a͟j͟a͟r͟a͟n͟ dan b͟e͟r͟s͟i͟f͟a͟t͟ u͟m͟u͟m͟. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Pengacara, Konsultan Hukum dan/atau Paralegal UBK LAWYERS.
Sedang menghadapi permasalahan hukum? A͟j͟u͟k͟a͟n͟ p͟e͟r͟t͟a͟n͟y͟a͟a͟n͟ melalui email, telepon atau chat.
👇🏼
Email:
ubklawyer@gmail.com
Telepon/Chat:
089666552118
Berkenan G͟a͟b͟u͟n͟g͟ G͟r͟o͟u͟p͟, untuk jadi bagian Keluarga Besar UBK LAWYERS. Klik link dibawah.
👇🏼
I͟K͟U͟T͟I͟ W͟h͟a͟t͟s͟A͟p͟p͟ C͟h͟a͟n͟n͟e͟l͟ LBH-UMAR BIN KHATTAB. Untuk memperkaya Riset Hukum Anda, klik link dibawah.
👇🏼
🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸🇮🇩🇵🇸
#cerdashukum
#studylawtogether
#ubklawyers
About The Author
